MARSEILLE | Rue d'AUBAGNE



Marseille, marche blanche, samedi 10 novembre 2018. 10.000 manifestants devant la mairie de Marseille.


Marseille, la rue d’Aubagne aujourd’hui tristement célèbre, c’est au domaine Ventre, en face des immeubles à terre, qu’est né et s’est établi pour un temps notre Laboratoire : tristesse et colère, donc, mais engagement déterminé pour que cessent les pratiques municipales d'un autre temps. Reconnaissons au vieil élu, qu'il ne peut être jugé comme seul responsable de cette incurie et de ce drame : l'Etat est autant pleinement coupable, la Fondation Abbé Pierre nous le rappelle chaque année, ou d'autres rapports impartiaux, comme celui de la Chambre Régionale des Comptes.


Peu avant le rapport accablant de Christian Nicol, Inspecteur général honoraire de l'administration du développement durable, daté de mai 2015 concernant « La requalification du parc immobilier privé à Marseille », qui concluait que le parc privé potentiellement indigne (PPPI) présente, un risque pour la santé ou la sécurité « de quelque 100.000 habitants » de Marseille, celui daté de 2013, rédigé par la très sérieuse Chambre Régionale des Comptes de PACA, concernant « la vérification des comptes et l’examen de la gestion de la Société d’Economie Mixte Locale Marseille Aménagement (SEMA) » est édifiant ; rapport qui met à jour une gestion et un fonctionnement internes calamiteux, des méthodes et des procédés illégaux, entre autres de la société d’économie mixte, Marseille Aménagement (devenue depuis Soleam), qui a permis en 2016, la condamnation de son directeur Charles Boumendil par le tribunal correctionnel à 6 mois de prison avec sursis pour "travail dissimulé". Ce rapport analyse avec précision et sans pudeur ou retenue – sa mission - les plus grands chantiers effectués entre 1998 et 2010, dont les opérations confiées à Marseille Aménagement dans le cadre de la réhabilitation du centre-ville de Marseille qui ce sont déroulées dans le cadre de Périmètres de restauration immobilière (PRI) et d’Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH), incluant Noailles (PRI centre-ville). 

Courts extraits :



Photographies Google Street du 63 et 65 rue d'Aubagne prises en juillet 2018. Pour les vieux marseillais, emprunter la rue d'Aubagne par jour de mistral, consiste à marcher autant que possible au milieu de la rue, afin de se protéger des chutes de pierre ou de volet...

Les opérations confiées à Marseille Aménagement dans le cadre de la réhabilitation du centre-ville de Marseille ce sont déroulées dans le cadre de Périmètres de restauration immobilière (PRI) et d’Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH).

Les Périmètres de restauration immobilière
Les trois PRI (Panier Vieille Charité, Thubaneau et Centre-ville) ont été lancés entre 1993 et 1995 et se sont étendus sur des durées longues, comprises entre 14 et 19 années, du fait notamment de la décision tardive de mettre en oeuvre la procédure des expropriations. Ces opérations ne sont cependant toujours pas achevées et ont été en partie reportées et prolongées, avant même que leurs bilans de clôture ne soient arrêtés, dans le cadre de
l’opération grand centre-ville (OGCV) conduite par la SOLEAM.
Pour les trois PRI, la subvention d’équilibre de la ville atteint 49,35 M€, soit 45 % des dépenses (109,38 M€), selon les bilans provisoires établis par Marseille Aménagement au 31 décembre 2010. Pour le PRI Thubaneau, ce taux atteint même 62 % si l’on prend en compte la réalisation du mémorial de la Marseillaise. Au total le coût pour la ville s’élève à 60 M€ puisqu’il convient d’ajouter à la subvention d’équilibre le coût du rachat par la ville des biens
qui appartenaient encore à Marseille aménagement à la clôture des concessions.

Les acquisitions, premier poste de dépenses, ont atteint 45,5 M€ pour les trois PRI. Les reventes de ces logements ont été réalisées majoritairement par l’intermédiaire de commercialisateurs, choisis par Marseille Aménagement sans appel à la concurrence, alors
que la réglementation l’imposait pourtant. Ces commercialisateurs ont perçu 4,8 M€ de commissions qui ont alourdit le déficit des opérations, comblé par la ville. Les reventes opérées directement par Marseille Aménagement ont été réalisées dans un cadre
informel qui ne permet pas de garantir que tous les acheteurs potentiels aient bien été informés des projets de cessions et que les intérêts de la ville aient été optimisés.

Une grande partie de ce patrimoine acquis par la SEMA restait encore sa propriété à la clôture des concessions, avec de nombreux logements vacants et non réhabilités alors qu’elle les possède souvent depuis de très nombreuses années, notamment ceux apportés par Marseille Habitat en octobre 1996 et août 1999. Ainsi, pour le PRI Centre-Ville, seules 31 adresses sur 63 faisaient l’objet de baux ; pour le Panier, seulement 15 adresses sur 59 étaient louées. Cette action foncière de Marseille Aménagement a porté sur 26 % des logements réhabilités. Elle a été d’un coût élevé. Il se monte en effet à 514 € par m², déduction faite de recettes de
commercialisation des logements. De surcroît, ce coût n’intègre pas les dépenses de restauration immobilière supportées par les acquéreurs.
Globalement, les PRI n’ont atteint que partiellement leurs objectifs. Ainsi 40 % des logements qui devaient être réhabilités dans les PRI Centre-ville et Thubaneau, n’avaient toujours pas fait l’objet de travaux à la date du 31 décembre 2009. Alors que le contrôle des travaux réalisés par les propriétaires relève clairement, aux termes
de la convention, de la compétence du concessionnaire, aucun document n’atteste de contrôles réalisés par la SEMA ou par l’architecte mandaté par la ville. En l’absence de diagnostic physique des opérations d’amélioration, il s’avère impossible de
dresser un bilan des travaux réalisés pour l’amélioration des parties communes et la mise aux normes des parties privatives et donc d’apprécier l’effectivité et la qualité de la restauration immobilière opérée.
Enfin, deux opérations confiées à Marseille Aménagement au titre de ces concessions, n’entraient pas dans ce cadre : la construction de bureaux Bd d’Athènes pour un syndicat, opération conduite sans base légale et la réalisation du mémorial de la Marseillaise qui aurait dû être effectuée sous le régime d’un mandat.
La communauté urbaine est peu présente dans les opérations de rénovation immobilière et d’amélioration de l’habitat, alors qu’elle dispose de compétences obligatoires dans divers domaines (habitat, logement social, urbanisme et voirie en particulier) concernés par les opérations conduites sur le centre-ville de Marseille. Dans certains cas, elle a même délégué à la ville, à Marseille Aménagement ou à la SOLEAM l’exercice de ses propres compétences (cas du droit de préemption urbain renforcé).

Les Opérations programmées d’amélioration de l’habitat
Marseille Aménagement est également intervenue dans le cadre des OPAH République et Centre-ville. Pour la première, elle a joué un rôle de prestataire de service dans le cadre d’un marché initial
de 2002 prorogé plusieurs fois. Le périmètre d’intervention de l’équipe d’animation gérée par Marseille Aménagement a été diminué de 36 % dès 2004, ce qui constituait une modification
de l’objet même du marché. Un avenant aurait été nécessaire afin notamment d’ajuster la rémunération de l’équipe d’animation en conséquence.

Comme pour les PRI, Marseille Aménagement n’a pu apporter la preuve d’un contrôle effectif des travaux réalisés par les propriétaires.

5.4.3 L’OPAH Centre-Ville
Marseille Aménagement a conduit pour le compte de la ville trois OPAH successives relatives au centre-ville de Marseille, de 1995 à 1998 pour la première, puis de 1999 à 2002 pour la deuxième, et enfin de 2004 à 2009 pour la dernière. Leurs périmètres opérationnels couvrent les quartiers de Belsunce, Thiers, Noailles et
Chapître. Le territoire de ces OPAH englobe celui des PRI Centre-Ville et Thubaneau. Les OPAH se sont ainsi ajoutées au PRI, permettant aux propriétaires ayant adhéré au processus de restauration immobilière de bénéficier des différentes subventions des collectivités locales, de l’Etat et de l’ANAH. La Chambre a examiné les conventions de ces trois OPAH Centre-ville successives et s’est particulièrement attachée au bilan de l’OPAH III.

5.4.5.2 Marseille Aménagement n’a atteint que partiellement ses objectifs
Dans près d’1 cas sur 5 (Centre-Ville) et 1 sur 10 (Panier), les notifications n’ont donc pas fait l’objet de travaux de restauration immobilière à l’issue de PRI qui ont pourtant duré entre 14 années (PRI Centre-Ville) et 19 années (PRI Thubaneau). En outre, malgré la durée de ces opérations, la proportion de logements pour lesquels les travaux sont programmés ou en cours, mais pas encore réalisés reste très importante (27 % pour le centre-ville : 11 % des
3650 logements notifiés concernés par des travaux en cours et 16 % par une démarche de permis de construire).

De plus, l’approche retenue par Marseille Aménagement pour présenter ses statistiques de réalisation n’est pas satisfaisante.

Ainsi, le pourcentage réel de logements ayant effectivement fait l’objet de travaux à la fin de la concession d’aménagement du PRI Centre-Ville est en réalité moins important que celui annoncé par la SEM. En effet, cette dernière inclut les logements détenus par Marseille Aménagement en vue d’une réhabilitation ainsi que les logements pour lesquels un permis de construire est en cours d’instruction ou obtenu. Or s’il est vrai que le travail d’animation de la société s’est aussi exercé sur ces logements, il est clair en revanche qu’ils ne sont toujours pas réhabilités et que, pour ceux qui n’ont pas encore de permis de construire, rien ne permet de
garantir qu’ils le soient bien un jour.

Dès lors, si l’on enlève ces logements non effectivement réhabilités, le total des logements réhabilités ou réellement en cours ou en voie de réhabilitation pour les PRI Centreville et Thubaneau atteignait en 2009 non pas 2 940 logements comme indiqués par la SEM mais 2 195 logements (1 790 réhabilités et 405 en cours ou en voie de réhabilitation), représentant 60 % des logements notifiés et 59 % des logements prescrits.

On peut donc considérer que 40 % environ des logements notifiés dans le cadre des PRI Centre-ville et Thubaneau n’avaient pas encore fait l’objet de travaux au 31 décembre 2009, date de la clôture du PRI Centre-Ville.

5.4.5.3 Les rôles de Marseille Aménagement et de son architecte conseil dans le contrôle des travaux effectués

La chambre a interrogé cet architecte-conseil à propos du contenu concret de ses interventions et a reçu en réponse la totalité des fiches décrivant ses travaux. Ces fiches montrent que ses interventions se limitent aux seules prescriptions architecturales qui
intéressent l’ABF, alors que la mission confiée était beaucoup plus large. Plus précisément, il apparaît qu’à aucun moment l’architecte-conseil ne vérifie la réalité des travaux, et a fortiori leur conformité aux prescriptions, alors que cette tâche relevait clairement de sa mission. En réalité, le travail de cet architecte conseil semble avoir surtout consisté à préparer, dans une acception très large, le travail de l’ABF. Si cette tâche a été réalisée de manière particulièrement sérieuse, la lacune précitée demeure. Les services de Marseille Aménagement n’ont pas pour autant suppléé à cette carence,
alors que le contrôle des travaux relève clairement de la compétence du concessionnaire. De fait, les documents concernant l’exécution des travaux (lettre, notes manuscrites) ne sont présents que de manière très aléatoire dans les dossiers consultés par la chambre.
Il apparaît plus globalement qu’aucune fiche n’a été mise en place par Marseille Aménagement afin d’acter et donc de savoir si une visite a été effectuée pour vérifier la réalisation des travaux. En tout état de cause, comme cela a déjà été relevé pour l’OPAH République, il n’existe pas de document faisant office de procès-verbal contradictoire signé par Marseille Aménagement et un propriétaire ou son mandataire pour acter que les travaux ont été effectivement réalisés, alors qu’il s’agit du seul moyen permettant d’attester que cette vérification a été faite et de garder une trace non contestable des constats sur lesquels elle a débouché.

En l’absence de diagnostic physique des opérations d’amélioration, il s’avère impossible de dresser un bilan des travaux réalisés dans le cadre des PRI relatifs à l’amélioration des parties communes (façades, cages d’escaliers, …) et à la mise aux normes des parties privatives. Il est donc tout aussi impossible de porter une appréciation sur l’effectivité et la qualité de la restauration immobilière opérée et, par voie de conséquence, d’évaluer l’efficacité et l’efficience des politiques menées en la matière.
Cette carence de Marseille Aménagement, non relevée par son donneur d’ordre, la ville de Marseille, est particulièrement regrettable compte tenu des subventions versées, notamment par la ville, pour ces réhabilitations et des opérations de défiscalisation auxquelles elles ont servi de support, qui ont un coût pour l’Etat.

5.4.5.4 Le bilan financier des PRI au 31 décembre 2010
Ce bilan a été établi à partir des bilans de pré-clôture au 31 décembre 2010 des PRI Panier, Thubaneau et Centre-ville.

La volonté municipale de « fluidifier » les cessions en diminuant les prix de ventes à compter de 1996 a eu pour effet d’accentuer l’insuffisance des recettes tirées des cessions. La vente à des prix inférieurs au jeu du marché pourrait certes apparaître normale pour ce type d’opération. En effet, les reventes à des opérateurs de logements sociaux [bailleurs sociaux, ADOMA (ex-SONACOTRA)] se font traditionnellement en dessous des prix de marché. Cependant, seulement 25 % des reventes se font pour la réalisation de logements sociaux dans le cadre du PRI Centre-ville. Pour le PRI Panier, aucune revente ne s’est opérée au profit de bailleurs sociaux.
Ce n’est donc pas la revente à des opérateurs de logement social qui explique la faiblesse du montant des reventes, mais plutôt le choix de la ville de minorer les prix de revente aux investisseurs pour des raisons de fluidification du marché, avec ses conséquences sur les recettes du concessionnaire.

Conclusion :
Les trois PRI mis en place pour réhabiliter le centre-ville de Marseille ont coûté à la ville, sous forme de participations à l’équilibre des concessions et en rachats de biens plus de 60 M€. Ce coût, qui n’est pas définitif puisque il intègre le financement d’acquisitions qui ont
vocation à produire des recettes, ne prend cependant pas en compte le coût des différentes subventions versées et des avantages fiscaux accordés au titre de ces opérations.
En contrepartie de ces efforts financiers, la réhabilitation attendue du centre-ville apparaît inachevée. Ainsi le pourcentage des logements prescrits ayant réellement fait l’objet de travaux apparaît faible pour des opérations d’une si longue durée. De même, le nombre important de logements qui étaient encore en possession de Marseille Aménagement avant la clôture de l’opération et qui étaient souvent inoccupés, alors même que la SEM les possédait depuis de nombreuses années, témoignent d’une dynamique insuffisante pour atteindre de manière satisfaisante les objectifs fixés. La décision prise de poursuivre sous une autre forme et par l’intermédiaire d’une autre structure la réhabilitation du centre-ville illustre ce constat.


Le rapport de la CRC (2013)


Le rapport Nicol (2015)




1 commentaire:

  1. L'Etat responsable (mais pas coupable ajoutera-t-il), certainement. Surtout, outre des financements se réduisant au fil du temps en faveur du logement pour le plus grand nombre, un système d'usine à gaz composé d'une trop grande multitude d'organismes d'Etat, de la Région, de la municipalité, etc., et autres organismes privés, qui se chevauchent, voire s'opposent, rendant la lutte contre l'habitat indigne, et l'aide aux plus défavorisés, inopérante, en particulier à Marseille où 50 % de la population est exemptée d'impôts.

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