MARSEILLE | Gated Communities



Marseille | Voie privée Roucas Blanc

Fermeture résidentielle et politiques urbaines :  le cas marseillais

À Marseille, la fermeture résidentielle se caractérise ici par une intensité exceptionnelle : 80 000 logements soit 19 % de l’ensemble selon notre enquête. Elle demeure d’abord associée aux aires socialement favorisées (quartiers du littoral sud) où elle atteint 48 % des surfaces urbanisées et jusqu’à 90 % des logements dans les zones de grands ensembles aisés en copropriété du sud de la ville.

Elisabeth Dorier-Aprill
Isabelle Berry-Chikhaoui
Sébastien Bridier
Articulo - Journal of Urban Research | 2012

La spectaculaire expansion mondiale des lotissements résidentiels fermés, sécurisés – dont les espaces communs et équipements internes sont gérés de manière privative – suscite l'attention depuis plus de vingt ans, que cela soit sur le continent américain ou au-delà, notamment au Moyen-Orient et Afrique du sud. La recherche s’est largement focalisée sur les liens que cette expansion entretient avec les inégalités sociales, les problématiques sécuritaires et sur le fait que les enclaves résidentielles renvoient à des dynamiques de territorialisation infra-urbaines marquées par des formes de fragmentations sociale et gestionnaire. Grâce au travail d’un réseau de recherche international peu à peu structuré en Europe, on a pu suivre tant la diffusion mondiale de ce phénomène – d’abord qualifié d’« américanisation » – que la progressive banalisation sociale des fermetures et de leurs contextes. On insistera davantage ici sur les travaux abordant la fermeture résidentielle dans les villes françaises, objet d’un débat scientifique, politique et médiatique dont les termes ont évolué depuis une décennie.
Marseille | Ilot M5 | Architectes : Yves Lion, Roland Castro



Un état de la question en France

En France, des formes anciennes de lotissements résidentiels fermés de très haut niveau ont préexisté à la diffusion mondiale du modèle des gated communities, à l'image du Parc Montretout à Saint-Cloud, loti en 1832, des « cités » ou « villas » associées aux « beaux-quartiers » parisiens ou aux résidences de luxe construites dans des zones balnéaires. C’est la multiplication d’ensembles résidentiels fermés de classes moyennes, au début des années 2000 dans les périphéries des villes françaises, qui interpelle profondément les chercheurs français. Bien que le phénomène consiste surtout en la prolifération de petits lotissements et groupes de quelques immeubles enclos - sans qu’on puisse généralement parler de « gated communities » –, le débat est sensible. On peut l’interpréter en référence à une culture politique jusqu’alors assez consensuelle dans le champ des études urbaines françaises, portée par un certain idéal d’urbanité républicaine où l’« intérêt général » dépasse la somme des intérêts particuliers. La conception rousseauiste du « Contrat social » continue à imprégner les représentations... au moins celles des intellectuels et des analystes de la ville. Selon cette grille de lecture, la privatisation de la circulation et de la sécurité matérialisée par les enclosures porterait en germe la multiplication de « sociétés partielles » (Rousseau 1762) inégalitaires et centrifuges au sein des espaces urbains ainsi qu’un délitement social et politique.

On peut comprendre ainsi la tonalité d’« alerte citoyenne » des premiers essais qui ont débattu cette problématique en France sur le thème de la « sécession sociale » et de l’éclatement urbain. L'enclavement résidentiel est alors décrit comme un processus « par lequel des groupes s'approprient de manière exclusive des espaces où s'exprime l'absence de référence à la société globale ». Les premières études empiriques de la fermeture résidentielle en périphéries urbaines (Paris, Lyon) s’intéressent aux stratégies sociales d’évitement des quartiers « difficiles » s’articulant avec des formes de refus de la différence sociale lorsque celle-ci est spatialement proche. Selon cette lecture, la multiplication des restrictions d’accès autour de certains lotissements pourrait traduire une sorte de refus du « vivre ensemble » propre à l’urbanité... La somme de comportements et d’aspirations individualistes identifiée au sein des classes moyennes périurbaines résidant en ensembles fermés traduirait une conception utilitariste des institutions politiques territoriales et une pratique contractuelle et révocable du groupe résidentiel gestionnaire de son lotissement, totalement opposée à la notion de communauté. Ce processus, sensible dans d’autres pays européens, est décrit par Charmes sous le terme de « clubbisation ».

D’autres analyses soulignent la diversité des mécanismes de la fermeture et refusent une lecture déterministe du social par le spatial. Les analyses du phénomène dans le contexte français ont considérablement évolué depuis dix ans, à mesure que la tendance se banalise dans l’offre immobilière, au point de devenir parfois incontournable pour les accédants à la propriété. L’influence d’une offre commerciale globalisée ainsi que le marketing politique et économique de la « sécurité » apparaissent d’une importance primordiale, susceptible de surdéterminer les choix des habitants, comme l’ont montré les évaluations quantitatives sur les nouveaux « produits » résidentiels fermés à partir d’annonces de promoteurs. Les résidences fermées, qui incluent souvent des prestations additionnelles à la sécurisation (parcs, équipements ludiques), apparaissent comme un nouveau modèle et un créneau porteur de l’immobilier résidentiel neuf, à destination de certaines catégories d’accédants à la propriété et d’investisseurs .

Les travaux récents sur la fermeture résidentielle en France entendent donc désormais aborder ce phénomène dans sa complexité en considérant sa banalisation sociale, une diffusion de plus en plus ubiquiste du phénomène et la pluralisation de ses formes. Les auteurs s’accordent pour relativiser les premières interprétations de la tendance en terme de « privatisation » de la ville : ce sont des espaces privés qui se ferment (et non des espaces publics qui se privatisent). Il n’y a pas à strictement parler de « privatisation » mais une tendance de plus en plus forte à la restriction d’usages collectifs d’espaces privés.

On approfondira ici des questionnements novateurs, mis en relief par des études conduites en Île-de-France sur la position ambivalente des collectivités territoriales face à la prolifération de ces formes résidentielles et sur le rôle croissant des associations de copropriétaires ou de riverains dans la gestion des espaces urbains. Elles s’inspirent en partie d’analyses de lotissements périurbains en Californie, ou encore d’opérations de renouvellement urbain aux USA qui montrent le lien possible entre politiques de requalification de zones péricentrales en difficultés à travers des partenariats publics privés et fermeture résidentielle. Dans les contextes périurbains d’Île-de-France, Le Goix suggère de prendre en compte les contextes institutionnels dans l’analyse de la fermeture résidentielle et d’interroger les logiques d’action des différents partenaires de la production des espaces urbains (acteurs publics, investisseurs fonciers privés, lotisseurs, etc.).

Le choix d’une méthodologie empirique

Notre essai d’interprétation de la fermeture résidentielle se fonde sur une enquête directe de 3 années réalisée entre 2007 et 2010 sur financement du Plan urbanisme construction architecture (PUCA), avec un relevé systématique de terrain dans l’espace communal marseillais.*
Nous avons considéré comme « ensemble résidentiel fermé » (ERF) tous les groupes de plus de 5 logements dont les parties communes extérieures (voirie interne, espaces verts et parkings) sont cernées par des clôtures et des portails verrouillés au moins la nuit et non traversables par ceux qui n’y résident pas. Cette taille minimale peut sembler faible, mais elle concerne une minorité de cas. La plupart des ERF sont groupés, et ces grappes de petites résidences fermées finissent par former des unités spatiales conséquentes. Plus de 1000 ensembles résidentiels, entourés d’espaces communs clôturés-sécurisés et de voies fermées, ont été identifiés.


Une approche politique
de la fermeture résidentielle
à Marseille

Les interrogations sur le rôle des pouvoirs publics et la montée des partenariats publics privés dans la fabrique et la gestion urbaines sont apparues particulièrement pertinentes pour l’étude du cas marseillais. La recherche était initialement centrée sur les enjeux sociaux et sécuritaires de la fermeture. Mais très vite, face à l’ampleur inattendue du phénomène, cette entrée s’est avérée insuffisante.

En effet, la fermeture résidentielle se caractérise ici par une intensité exceptionnelle (80 000 logements soit 19 % de l’ensemble selon notre enquête). Le phénomène, récent, se diffuse à l’ensemble du territoire communal en devenant une norme (implicite) d’aménagement. Seuls 18 quartiers administratifs sur 111 ne contiennent aucun ensemble fermé (notamment des quartiers de l’hypercentre). L’emprise spatiale moyenne des ensembles résidentiels fermés, calculée à partir de notre SIG, est de 8,5 %. Elle demeure d’abord associée aux aires socialement favorisées (quartiers du littoral sud) où elle atteint 48 % des surfaces urbanisées (figure 1) et jusqu’à 90 % des logements dans les zones de grands ensembles aisés en copropriété du sud de la ville (figure 2). Dans cette ville où les contrastes sociaux sont très marqués (écarts inter-déciles de 1 à 15 entre les revenus médians marseillais), la dynamique d’enclosure est inégale mais se banalise. Elle n’est plus l’apanage des zones favorisées et prend des formes diverses (lotissements aisés de villas, grands immeubles en copropriété, petits ensembles pavillonnaires, habitat social résidentialisé, etc.), plus ou moins étanches.

Figure 1 : Surface des quartiers occupée pas les résidences fermées en 2009

Figure 2 : Taux de logements dans une résidence fermée par quartier en 2009

En analysant la chronologie de la fermeture (figure 3), on constate un développement majoritaire et spectaculaire d’enclosure ex-post de rues et de résidences préexistantes, souvent anciennes (60 % des ensembles inventoriés). Cette fermeture récente et massive d’espaces demeurés accessibles jusqu’aux années 2000 se combine à la construction de nouveaux ensembles résidentiels fermés parfois situés au sein de périmètres de projets publics. Cette double dynamique – qui tend à se poursuivre d’après nos sondages dans plusieurs quartiers en 2012 – interroge particulièrement la position passée et actuelle de la municipalité, ses logiques politiques de production, de gestion et de renouvellement de l’espace urbain. Dans quelle mesure la forte diffusion de la fermeture résidentielle constitue-t-elle un résultat assumé de politique publique, un effet pervers non planifié, un processus mal compris ou peu anticipé ?

Nous avons formulé l’hypothèse d’un double rôle, passif (laisser-faire) et actif, des pouvoirs publics dans la diffusion du cloisonnement dans des quartiers qui présentent des profils socio-économiques différents. Plus précisément, nous avons interrogé la part des héritages fonciers dans la fermeture résidentielle en soulignant le rôle historique de la Ville de Marseille dans la constitution d’une forme urbaine facilitant aujourd’hui les fermetures. Nous questionnons aussi la position actuelle de la municipalité, son laisser-faire ainsi que son engagement dans des politiques urbaines qui semblent participer fortement, en synergie avec les stratégies immobilières, à la fabrique du cloisonnement résidentiel. Dans quelle mesure le processus de fermeture, qui connaît une diffusion particulièrement forte dans la deuxième commune française, n’est-il pas l’avatar d’une stratégie urbaine globale de « renaissance d’une ville perdante », tel que cela a pu être analysé par ailleurs pour les phénomènes (les politiques) de gentrification ou d’internationalisation de la ville ?


Figure 3 : Comparaison des périodes de construction et de fermeture

Les héritages d’un urbanisme
de lotissements et de copropriétés privées

La spécificité du contexte foncier marseillais, finement analysé par la thèse magistrale de Roncayolo, nous a incités à resituer les dynamiques de fermeture dans le temps long de l’histoire sociale urbaine. La genèse de ces dynamiques est ancienne et renvoie tout autant à l’histoire des relations entre pouvoirs publics et opérateurs fonciers qu’aux seules initiatives des multinationales de l’immobilier et des évolutions néolibérales.

Le laisser-faire public :
une posture municipale historique

Un retour sur l’histoire foncière de Marseille aux XIXe et début du XXe siècle (et ses mécanismes politiques) éclaire en effet les évolutions contemporaines vers l’enclosure ex post des ensembles résidentiels et la fermeture de voies. Comme le montre Roncayolo, la position historique de la municipalité dans la production des espaces résidentiels s’est illustrée par des stratégies libérales de laisser-faire, sans doute plus que dans d’autres grandes villes françaises. Cette production a été dominée depuis le début du XIXe siècle par des dynamiques de morcellement et de viabilisation d’un parcellaire rural (notamment celui des bastides, grandes propriétés bourgeoises) par des propriétaires terriens ou des sociétés financières. Les initiatives des propriétaires lotisseurs sont dispersées, et, selon Roncayolo, « s’émiettent parfois aux dimensions d’une seule propriété et de ce fait partent en tous sens ». La Ville impose aux propriétaires lotisseurs « de percer les voies, de supporter les frais de premier établissement de pavage et d’éclairage, d’édification des trottoirs et d’écoulement des eaux ». Au conseil municipal, la tolérance l’emporte concernant le tracé de ces voies, parfois discontinues : « si la ville concourait on aurait le droit d’être rigoureux, mais ne concourant pas, on ne peut pas imposer aux intéressés de faire des ouvertures sur d’autres propriétés privées... ». Au cours du vingtième siècle, les mêmes principes de lotissement au gré des opportunités restent en vigueur.

Les héritages de cette histoire urbaine, qui donne une place prépondérante aux acteurs privés, se lisent donc dans la juxtaposition de lotissements anciens situés aujourd’hui en cœur d’agglomération. Dans leur version la plus bourgeoise, de vastes résidences de luxe héritières des bastides du XIXe siècle occupent jusqu’à la moitié de la surface des « beaux quartiers » de la colline Périer et du Roucas Blanc (figure 4). Des répliques récentes de ce modèle prestigieux lié à un cadre de vie privilégié et à de larges espaces verts tendent à se diffuser dans les interstices non bâtis du littoral sud.

Figure 4 : de 1934 à 2010 : bastides, lotissements ruraux et ensembles résidentiels fermés contemporains

Dans les quartiers de classes moyennes aisées du sud/sud-est de Marseille, la fermeture de ces lotissements anciens s’impose comme un mode d’aménagement dominant (de 30 % à 90 % des logements). Le processus de fermeture est facilité juridiquement par le statut demeuré privé des voies ou leur non-classement par la ville. Les co-lotis, structurés en associations syndicales libres (ASL), étaient supposés céder gratuitement leur voirie. Mais, depuis un siècle, les municipalités successives sont réticentes à les reclasser en domaine public, ce qui imposerait de prendre en charge leur entretien. Nous avons analysé en détail les demandes de reclassement de voies formulées depuis les années cinquante par plusieurs ASL, et qui n’ont jamais abouti. On constate en revanche des accommodements avec la Ville, sous forme de subventions d’entretien de voirie, réseaux ou ramassage des ordures, négociées au cas par cas.

La logique de fermeture est similaire pour les très grandes copropriétés collectives construites dans ces mêmes secteurs dans les années 1960 pour accueillir les rapatriés d’Algérie et dont certaines présentent des équipements internes (présence de commerces ou de services publics). Le maillage de voirie publique y est faible, les immeubles ont été conçus avec des architectures largement ouvertes sur les voies principales, mais leur voirie interne est demeurée privée.

Tolérance et retraits publics actuels

D’un point de vue technique, la fermeture peut être facilitée par des configurations de voies en boucle et en peigne. Mais ce n’est pas toujours le cas. La morphologie initiale des lotissements, ou des grandes copropriétés des années soixante, très connectées aux voies de circulation automobile, n’est pas toujours favorable à la fermeture. Celle-ci nécessite alors des aménagements spécifiques dans l’espace (multiplicité des portails véhicules et portillons piétons) et dans le temps (horaires d’ouverture partielle la journée). Ces aménagements induisent des surcoûts importants qui dénotent une forte motivation collective des copropriétaires, mais aussi un laisser-faire public.

Parmi ces dispositifs, beaucoup ont pu en effet être réalisés, selon nos enquêtes, sans demande d’autorisation de travaux : la commune de Marseille a fait preuve d’une large tolérance face à ces pratiques, dans un contexte de difficultés financières où elle tend à restreindre de plus en plus son champ d’intervention sur les espaces. Comme dans d’autres communautés urbaines françaises, la position de la communauté urbaine Marseille Provence Métropole créée en 2002 est aussi de ne pas reclasser les voies étroites des nouveaux lotissements dont la morphologie dénote un usage interne, ce qui encourage les dynamiques de fermeture peu après la construction. Depuis les années 90, les confins ruraux nord-est marseillais ont fait l’objet de zonages d’aménagement qui ont favorisé les lotissements de vastes tènements ruraux sous forme d’ensembles pavillonnaires. Ceux-ci ont conservé leur voirie privée (refus de la commune de les intégrer), ce qui leur a permis de se clôturer massivement a posteriori lors des 10 dernières années (Mont Riant, Les Olives). La fermeture des lotissements, en imposant des détours d’un lieu à l’autre, accentue le « tout automobile » qui est ici nécessaire pour les déplacements quotidiens. Et le tout automobile accentue à son tour la demande de parkings clôturés.

On observe toutefois une prise de conscience publique, très récente, de difficultés liées à la fermeture de voies privées. La généralisation de la fermeture en supprimant les connexions entre lotissements ou résidences pose en effet des problèmes de circulation automobile, de mobilités de proximité et d’accès à certains secteurs par les services de sécurité (lors d’un incendie dans les quartiers sud en 2009, les Marins-Pompiers ont été gênés par les clôtures des voies d’accès aux résidences).

Les nouvelles résidences fermées,
outils d’une stratégie volontaire de
« renaissance urbaine » ?

Au-delà du laisser-faire évoqué ci-dessus on observe aussi – peut-être même au premier plan des facteurs explicatifs de la diffusion de la fermeture résidentielle à Marseille – des synergies fortes entre les stratégies immobilières fortement spéculatives de la dernière décennie et les stratégies d’action municipale en matière d’aménagement urbain et de logement.

Parmi le millier d’ensembles fermés que nous avons inventoriés sur le terrain, 255 résidences ont été construites depuis 2000, la plupart d’entre elles conçues fermées. Les promoteurs (essentiellement des majors internationaux) jouent évidemment un rôle essentiel dans la définition économique, le marketing et la diffusion de ces nouveaux produits où l’architecture, la voirie, la disposition des parties communes ont été pensées pour la fermeture. Cette production coïncide à Marseille avec un effet de bulle foncière et immobilière alimentée par une spéculation sur l’effet TGV (train à grande vitesse plaçant Marseille à 3 h de Paris) et celui de grands programmes publics d’aménagement (Euroméditerranée). Elle se traduit par un rattrapage spectaculaire des prix immobiliers entre la fin des années 90 et le début des années 2000. La géographie de cette offre fermée récente à Marseille renvoie tant aux logiques traditionnelles du logement dans les beaux quartiers (sud) qu’aux recompositions actuelles des territoires urbains dans les quartiers nord qui offrent des prix relativement bas, des exonérations fiscales et de belles opportunités environnementales.

Cependant, les nouveaux programmes immobiliers, notamment fermés, ont été soutenus par une politique municipale volontariste qui cherche à fixer et à drainer des catégories sociales solvables et imposables en donnant la priorité au « logement de qualité », terme récurrent dans le discours des élus, et qui constitue un enjeu du débat politique local. Il y a donc convergence entre les stratégies immobilières et les priorités municipales.

Une politique municipale volontariste

Depuis une quinzaine d’années, malgré la précarité des finances municipales liée entre autres aux faibles rentrées fiscales, la municipalité conduit une politique active, qu’on peut assimiler au paradigme de la renaissance urbaine qui entend sortir la ville du « déclin », économique, social et financier, attirer des catégories sociales de cadres supérieurs, la positionner comme une métropole européenne de l’arc méditerranéen. Par renaissance urbaine, Smith souligne le passage de politiques urbaines sectorielles dans les années 1980 à des « stratégies urbaines globales » prenant la forme de « véritables programmes » à partir des années 1990. Ces stratégies se mettent en place dans un contexte de concurrence économique accrue entre les villes sur la scène mondiale et d’injonction à la métropolisation. Elles favorisent l’investissement privé souvent sous la forme de partenariats publics-privés comme un levier majeur de la requalification urbaine. Si les travaux interrogeant la requalification urbaine éclairent particulièrement bien les processus de gentrification en quartiers anciens, et les politiques publiques qui les confortent, nos enquêtes à Marseille montrent que, dans cette ville, la « renaissance » passe aussi, depuis 15 ans, par un soutien actif de la municipalité à la réalisation de programmes immobiliers fermés. En effet, de nouveaux ensembles sécurisés se multiplient au sein même des périmètres d’intervention publique, dans le cadre de partenariats publics-privés. D’autres bénéficient de désengagements fonciers de la Ville qui cède des terrains de gré à gré. Les exemples ne manquent pas de ventes de parcelles communales dispersées, inutilisées ou délaissées, pour faciliter certaines opérations résidentielles qui aboutissent à des produits fermés, parfois de prestige, et de niveaux de prix tendanciellement plus élevés que ceux de leur environnement.

Si la diffusion de produits immobiliers fermés standardisés est largement attribuable aux promoteurs, les actions de la municipalité sur le plan de la politique du logement favorisent ici clairement le développement de ce type d’offre selon une double logique territoriale : le renforcement du parc de logements de qualité des secteurs déjà les mieux dotés de la ville et la requalification ou reconquête des zones dévalorisées.

Le renforcement des secteurs privilégiés

La dynamique de construction de nouveaux programmes immobiliers fermés dans une couronne proche des secteurs les mieux dotés, au sud de la ville, renforce leur image positive et une composante sociale aisée. Ainsi, l’implantation récente de nouvelles résidences clôturées se réalise de manière de plus en plus systématique dans les interstices non bâtis du bord de mer en valorisant notamment des « délaissés » du domaine public ou des parcelles du domaine privé communal. Des terrains communaux ont été déclassés et cédés de gré à gré ou inclus dans des périmètres de Zones d’aménagement concerté (ZAC) visant des opérations fermées de luxe. Elles s’inscrivent dans la cohérence d’un projet territorial dont les enjeux sociaux restent officieux, bien que clairement explicités par les élus dans la presse ou en délibérations de conseil municipal : pour un « Littoral sud » de prestige, drainant des habitants à pouvoir d’achat élevé.

Ce projet est élargi aux franges dévalorisées des quartiers sud, sur certains territoires à fortes aménités environnementales, en direction du massif des calanques, par exemple dans une ZAC située au voisinage d’une cité de logement social implantée au début des années 1970. La promotion immobilière fermée parvient à attirer ici des classes moyennes dans un environnement social réputé difficile comme premier élément d’une possible reconquête.

Le développement d’une offre nouvelle
en direction des classes moyennes
supérieures sur des secteurs ouverts
récemment à l’urbanisation

Le projet est récurrent depuis 20 ans de faire émerger, aux marges non bâties des arrondissements populaires du nord de Marseille, des polarités résidentielles de qualité autour d’anciens noyaux villageois « typiques », de nouveaux parcs d’activités tertiaires ou de réseaux de transports nouveaux. La moitié des 700 hectares d’espaces ruraux ouverts à l’urbanisation par la révision du Plan d’occupation des sols (POS) en 2000 est située dans ces périphéries nord, non loin des grandes cités HLM qui y sont concentrées.

Dans ces nouveaux espaces destinés aux classes moyennes, l’emprise des ensembles résidentiels fermés s’est fortement affirmée au sein même des périmètres d’urbanisme publics (Sainte Marthe, technopole de Château Gombert). Il s’agit principalement de programmes conçus et construits fermés, commercialisés au cours des dix dernières années et qui témoignent de la diffusion de produits génériques (lotissements pavillonnaires, petits collectifs) par les majors de l’immobilier. On assiste ainsi à la formation de grappes de petites résidences étanches entre elles (plus d’une centaine répertoriées), entre technopole, « villages urbains » et espaces verts. Les opérateurs (aménageur public et promoteurs) ont anticipé, avec un indéniable succès d’attractivité, la demande de certaines catégories sociales. Les résidents sont de jeunes ménages avec enfants et au moins deux voitures. Ces secteurs lointains sont mal desservis en transports en commun, accentuant le besoin de motorisation et d’espaces de stationnement. Les logements, spacieux, sont dotés de terrasses, de vue sur des espaces verts communs protégés très réglementés et de larges espaces pour les parkings sécurisés. Ces résidences constituent ainsi de larges enclaves de classes moyennes de niveau de vie homogène à proximité d’un environnement social populaire.

Les créations de produits fermés à l’intérieur de périmètres d’urbanisme municipal permettent à la ville d’asseoir ses stratégies de développement, d’internationalisation et de marketing territorial, tout en se déchargeant de l’amortissement – en particulier de la gestion de la voirie et des espaces verts – sur les investisseurs, les acquéreurs regroupés en associations syndicales et les usagers-résidents. L’enclosure et le gardiennage, prévus ex-ante et inclus d’emblée dans les charges locatives, visent clairement à circonscrire le rôle de la collectivité : il s’arrête au portail de ces résidences.


Figure 5 : Les programmes immobiliers fermés 2008 et les périmètres d’action publique

La revalorisation des quartiers populaires :
la clôture pour introduire la mixité sociale ?


La fermeture devient aussi une nouvelle norme d’aménagement au sein des territoires les plus paupérisés de Marseille, prioritaires de la « politique de la ville », que ce soit à travers des ZAC, des périmètres d’opération de réhabilitation ou des Zones urbaines sensibles (ZUS), dont celles conventionnées avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Elle est présentée, dans ces secteurs, comme un des moyens de favoriser la mixité sociale.

L’idée n’est certes pas nouvelle de soutenir à travers les politiques urbaines l’arrivée des classes moyennes dans les quartiers populaires. Elle s’est même renforcée au cours des deux dernières décennies en lien avec la consécration progressive de la mixité sociale par la législation française sur le logement, la lutte contre les exclusions et le renouvellement urbain. Pourtant les études scientifiques interrogent largement les ambiguïtés et les paradoxes de ces politiques de mixité. Elles soulignent notamment leur réalisation aux dépens des catégories populaires, soumises à des pressions immobilières nouvelles dans les quartiers populaires.

Dans les quartiers centraux paupérisés, la « renaissance urbaine, » promue par la Ville de Marseille, est soutenue par l’État à travers le projet Euroméditerranée démarré en 1995. La perspective de reconquête sociale par les classes moyennes supérieures se réalise à travers un ambitieux programme de réhabilitation de l’habitat et de reconversion des friches urbaines, le développement d’un quartier d’affaires, la construction de grands équipements d’infrastructure et culturels et le recours à des architectes de renom. La dimension de marketing urbain de ce projet n’est plus à démontrer, il vise bien la compétitivité territoriale et l’internationalisation de la ville.

L’apparition d’ensembles résidentiels fermés dans le cadre de ce grand programme public Euroméditerranée (affectant des espaces paupérisés et des friches urbaines ou industrielles entre le port, les docks et la gare) est ici liée à la restructuration d’îlots anciens, inscrits dans la trame historique du quartier. Le renouvellement urbain s’appuie entre autres sur la création d’ensembles d’immeubles organisés autour de patios ou jardins privatifs clôturés sur lesquels l’Etablissement public Euroméditerranée a largement communiqué. Deux de ces îlots anciens rénovés, d’architecture soignée et destinés aux classes moyennes, ont fait l’objet d’une importante médiatisation, car ils contiennent une petite proportion de logements sociaux. Ils sont clôturés de manière étanche. L’un d’entre eux, créé en 2009 dans une ZAC, inclut même une ancienne voie publique communale partiellement déclassée afin d’être transformée en allée centrale pour la résidence et fermée de grilles (figure 5). La dynamique de fermeture est toutefois faible dans ces secteurs de trame urbaine ancienne en comparaison avec ce qui se passe dans d’autres quartiers. L’attraction des catégories moyennes ou moyennes supérieures y est davantage soutenue par les grosses opérations de réhabilitation de l’habitat et de reconversion fonctionnelle des friches urbaines.

Figure 6 : Ilots fermés M5 et M1 dans le périmètre « Euroméditerranée » 

Marseille | Ilot M5 | Architectes : Yves Lion, Roland Castro

En périphérie populaire, les « quartiers nord » de Marseille regroupent les principales ZUS de la ville organisées, depuis le lancement du Programme national de rénovation urbaine (PNRU) (2004), en territoires de projet faisant l’objet de conventions avec l’ANRU. Ce sont les territoires par excellence de la « politique de la ville » de Marseille, qui, depuis la fin des années 1970, tente de remédier au malaise urbain dans les grands ensembles de logements sociaux de l’après-guerre.

Dans ces quartiers socialement dévalorisés et très stigmatisés, mais dotés de réels potentiels environnementaux (vue sur la mer, exposition), la fermeture résidentielle prévue pour rassurer les candidats à l’installation, met en scène la prévention ou le cantonnement des incivilités redoutées. Elle est conçue comme un argument commercial pour attirer les acheteurs potentiels, qu’ils viennent d’autres quartiers pour accéder à la propriété à moindre coût ou proviennent eux-mêmes des cités HLM voisines, dans une trajectoire d’accession à la propriété.

Pour la municipalité, la fermeture participe donc pleinement au renouvellement urbain et à la mixité sociale, en attirant les classes moyennes aux abords des cités d’habitat social et des grandes copropriétés dégradées. Elle se réalise selon deux logiques principales.

D’une part, à travers des programmes fortement standardisés de résidentialisation de l’habitat social lui-même. Comme dans les autres villes françaises, ils se sont intensifiés avec le PNRU. Ces enclosures (plus symboliques que véritablement étanches) visent depuis la fin des années 90 à clarifier les statuts entre espaces privés et publics et donc les responsabilités entre ville et bailleurs sociaux pour la gestion de proximité, mais aussi la sécurisation et la responsabilisation des habitants.

D’autre part, la fermeture se diffuse à travers la création privée de nouveaux programmes immobiliers clôturés dans et aux marges des périmètres ANRU. Rentrant pleinement dans les objectifs partagés de la ville de Marseille et de l’État français de favoriser la diversité de l’habitat dans ce type d’espace et d’y introduire la mixité sociale tant désirée en attirant des classes moyennes, ces opérations sont dynamisées par toute une série d’avantages financiers et fiscaux (comme la TVA minorée à 5,5 %, des allègements de taxe foncière pour les acquéreurs) et bénéficient d’une publicité soutenue…

Si la dynamique immobilière privée aux marges des projets ANRU est loin d’être spécifique à Marseille (ANRU 2010), elle prend spectaculairement ici les atours de la fermeture résidentielle. En 2009, lors de la venue du premier ministre François Fillon, le programme de visites organisé par la municipalité comporte le chantier des Terrasses de la Méditerranée, nouvel ensemble résidentiel « fermé et sécurisé » avec vue panoramique sur la baie de l’Estaque, juxtaposant villas avec jardins, petits collectifs et 20 % de logements sociaux. Construit sur un terrain communal vendu spécialement à un promoteur, il jouxte le grand ensemble de logement social en restructuration de Plan d’Aou. Il est proche aussi de plusieurs autres grandes cités HLM très démunies de Marseille, et situé au cœur d’un de ses périmètres ANRU.

Ce projet a été très controversé par l’opposition municipale, les associations et même plusieurs organismes publics, au nom de la « privatisation de la vue » et parce qu’il contrecarrait un projet antérieur de parc belvédère public (figure 7). En revanche, il a été fermement défendu et médiatisé par la municipalité. Il est même devenu l’emblème de sa politique de revalorisation sociale des quartiers populaires, à travers une politique de « logement de qualité » supposé générer de la mixité sociale « par le haut ». Cette initiative a d’ailleurs déclenché une dynamique de fermetures ex-post et la création de nouvelles résidences closes dans le secteur.

À Marseille, l’argument de la mixité sociale justifie et banalise donc aussi la fermeture résidentielle dans les quartiers populaires en requalification. Mais la juxtaposition spatiale d’ensembles de qualité architecturale et de niveaux sociaux inégaux séparés par des clôtures est-elle susceptible de générer de la cohésion et de la solidarité urbaine ? Il importerait d’en évaluer précisément la pertinence, l’efficacité et les effets pervers éventuels, en particulier les tensions de voisinages entre « ceux qui s’enferment » et leurs riverains. Nos premières observations menées en 2010-2012 dans ces nouvelles résidences fermées proches de cités paupérisées suggèrent plutôt une faible intégration des résidents des ensembles fermés à la vie de ces quartiers et de nouvelles tensions de voisinage.

Figure 7 : Les nouvelles résidences fermées d’une périphérie populaire en 2010. Plan d’Aou et ses environs (Quartiers nord, XVe Arrondissement de Marseille)

Conclusion

La fermeture résidentielle à Marseille se caractérise donc par son intensité (quasiment 20 % du total des logements de la commune) et son emprise spatiale très forte dans certains quartiers (plus de 40 % de leur surface urbanisée) où elle forme des agrégats infranchissables. Elle se diffuse en prenant des formes extrêmement variables (lotissements, résidences collectives, grandes copropriétés, cités d’habitat social, etc.), qu’il s’agisse de clôtures ex post, majoritaires, ou de produits immobiliers conçus fermés.

Le cas marseillais analysé ici révèle l’importance qu’il y a à explorer les mécanismes politiques de la fermeture et les nouvelles formes du « transfert de la responsabilité d’urbaniser », car le rôle de la municipalité – soit par défaut, soit de manière volontariste – semble important pour expliquer cette forte dynamique. Le double mouvement de laisser-faire et d’engagement volontaire semble bien participer d’une stratégie libérale mise en œuvre à Marseille depuis maintenant quasiment deux décennies pour mener, sans moyens financiers, un double projet de « renaissance urbaine » et de « compétitivité territoriale ».

Il s’agit là d’un modèle libéral revendiqué pour le développement des espaces résidentiels dont on observe différentes déclinaisons, en premier lieu à travers les réalisations immobilières de prestige encouragées et aidées par la municipalité, en particulier pour renforcer les secteurs aisés déjà socialement valorisés et bien dotés au sud de la ville. Par ailleurs, dans sa stratégie actuelle pour attirer les classes moyennes supérieures – et des taxes foncières –, la fermeture résidentielle est utilisée comme un outil de valorisation foncière et d’attractivité au sein des périmètres municipaux d’aménagement urbain (ZAC) ou dans ceux de la politique de la ville, au nom de la diversité de l’habitat et de la mixité sociale (ZUS et projets ANRU).

Dans tous les cas, les stratégies spéculatives des promoteurs-constructeurs convergent bien avec les stratégies territoriales des élus, même si aucun ne se déclare jamais explicitement favorable à la fermeture. Il semble néanmoins clair que la diffusion de la fermeture résidentielle peut se comprendre par rapport au projet de politique urbaine. Les synergies libérales entre projet public territorial et offre immobilière fermée dans un contexte de ville désindustrialisée, perdant des habitants et en difficulté financière, résorbent le fameux dualisme introduit par D. Mangin entre « urbanisme de produit » et « urbanisme de projet ».

Cependant, l’analyse de la géo-histoire des espaces marseillais nous amène à dépasser la vision du cloisonnement résidentiel comme une rupture brutale d’un modèle urbain idéal. L’héritage historique d’un urbanisme ancien de lotissements peu ou mal reliés entre eux avec la persistance d’une voirie privée ou aux statuts mal identifiés dans un contexte de faible régulation publique, facilite pour partie les processus récents et majoritaires de fermeture ex post. Sans pour autant minimiser les mécanismes politiques actuels, il importe donc d’interroger aussi dans son historicité la dynamique observée. L’analyse approfondie d’archives cadastrales, celles des règlements de lotissements et de copropriétés aurait sans doute beaucoup à apporter, dans nombre d’autres villes, à l’analyse des processus actuels d’enclosure urbaine, que l’on a peut-être trop tendance à attribuer aux seules dynamiques contemporaines...

L’aménagement du territoire marseillais et sa planification se trouvent aujourd’hui au cœur des interrogations des services d’urbanisme sur la fermeture résidentielle et ses externalités négatives. L’enclavement résidentiel commence à être perçu comme un problème en termes de double fragmentation, spatiale et sociale, contradictoire avec les nouvelles directives territoriales d'aménagement et de développement durables de la loi Grenelle II (continuités urbaines, mobilités douces). La banalisation du cloisonnement de l’espace par les dispositifs de fermeture, initiatives des promoteurs, des résidents, tolérés par certaines mairies d’arrondissement, remet en question certains projets d’échelle plus globale. Il impose des détours aux circulations, restreint les cheminements de proximité, limite la traversabilité des quartiers et l’accessibilité aux équipements collectifs et accroit l’usage de l’automobile. Les services techniques de la ville et l’agence d’urbanisme de l’agglomération ont commencé à s’en préoccuper (2011-2012) dans le cadre de l’élaboration actuelle du SCOT (schéma de cohérence territoriale) et du plan local d’urbanisme. Toutefois, reprendre le contrôle d’une dynamique de fermeture aussi intense est désormais d’une extrême complexité, à la hauteur de celle des mécanismes qui la fondent, à l’intersection du politique, du social et de l’économique, en lien avec l’histoire urbaine.

NOTE

* L’objectif était de fonder quantitativement une analyse des enjeux territoriaux multiples de la fermeture résidentielle et de sa chronologie. L’approche est originale en France où les analyses du phénomène reposent, d’une part, sur des monographies résidentielles, d’autre part, sur l’exploration des sites internet des promoteurs afin de quantifier et d’analyser l’offre en cours de commercialisation à l’échelle nationale. À l’étranger, les études fondées sur inventaires exhaustifs de terrain, sans pré-sélection de contextes, sont également très rares. Leur géolocalisation dans un SIG a permis de les typifier selon leur statut et niveau de fermeture, mais surtout de les replacer dans leur contexte, de vérifier leur statut foncier et de mesurer l’intensité de leur emprise (en surface urbaine occupée, en proportion du nombre de logements). Une collaboration avec la Direction de l’urbanisme a permis la confrontation à d’autres informations administratives, historiques, cadastrales, fiscales, socio-économiques, politiques (tracé et statut des voies, analyse des documents et projets d’urbanisme des 10 dernières années, dépouillement des comptes-rendus de conseils municipaux concernant le logement et les zones d’urbanisme). La fermeture actuelle de lotissements anciens nous a conduits à mobiliser des sources secondaires de nature historique, en nous inspirant des travaux de Roncayolo sur la production des espaces urbains marseillais.

Elisabeth Dorier
Professeur de géographie. Université d’Aix-Marseille, UMR LPED. elisabeth.dorier@univ-provence.fr
Isabelle Berry-Chikhaoui
Maître de conférence en géographie. Université de Montpellier 3, UMR ART-DEV. berry-chikhaoui.isabelle@neuf.fr
Sébastien Bridier
Maître de conférence en géographie. Université d’Aix-Marseille, UMR LPED. sebastien.bridier@univ-provence.fr

Articulo - Journal of Urban Research | 2012


Marseille |Euromed | photo : Denis DARZACQ


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Le Roucas Blanc, Marseille | Photos :

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