Fondation Abbé Pierre : 3.600.000 de non et mal-logés en France



Nous sommes en droit d’attendre une politique plus volontariste, plus ambitieuse et surtout plus réactive quant à la détérioration du coût du logement pour les ménages. Les limites de l’insupportable sont atteintes pour les personnes défavorisées, les familles modestes sont durement frappées et les classes moyennes ne sont désormais plus à l’abri. Dans ce contexte, les pouvoirs publics ne peuvent rester sur les conceptions passéistes et erronées de recours au seul marché pour sortir de la crise et ils ne peuvent continuer à bafouer les principes républicains d’égalité et de fraternité.

Fondation Abbé Pierre, même message depuis 1954.


Nouveau rapport 2012 de la Fondation Abbé Pierre




Il convient d'avertir le lecteur que nous ne partageons en aucune manière le réformisme de petite portée de la fondation Abbé Pierre : les appels faits depuis 1954, soit 57 années, par les associations caritatives dont celle de l'abbé Pierre pour le droit au logement pour tous, n'ont abouti à rien d'autre qu'une aggravation de la situation.

Cela étant, la fondation qui dispose de données fiables de plusieurs institutions de la statistique publique, s'engage à porter sur la place publique, de nombreuses critiques contre les politiques des gouvernements en matière d'habitat social. Notamment celles du présent gouvernement qui s'acharne, plus que tout autre depuis l'après second guerre mondiale, à libéraliser le logement, c'est à dire, de métamorphoser les locataires socialement assistés en propriétaires responsables ; qui implique le désengagement financier de l'Etat en matière d'habitat social. La fondation note ainsi que depuis 2007, c’est la volonté exprimée par le Président de la République d’atteindre 70 % de propriétaires (ils sont 58 % aujourd’hui) et de faire de cet objectif l’étendard presque exclusif de sa conception de la question du logement : La politique du logement qui fait aujourd’hui du développement de l’accession à la propriété son objectif majeur, risque de mettre des propriétaires, notamment les plus modestes, en difficulté et de générer des effets urbains, immobiliers et sociaux particulièrement préoccupants.

Nous présentons ici quelques extraits du rapport de la Fondation abbé Pierre sur l'état du mal-logement en France en 2011. Ce rapport au format pdf est accessible via : 

Le rapport 2012 paru le 1er février 2012 est disponible ici :


http://laboratoireurbanismeinsurrectionnel.blogspot.com/2012


Crise économique
et extension de l’exclusion par le logement



3,6 millions de personnes non ou très mal logées, plus de 5 millions en situation de fragilité à court ou moyen terme dans leur logement.


La problématique du mal-logement recouvre des réalités diverses (sans domicile et absence de logement personnel, mauvaises conditions d’habitat, difficultés pour se maintenir dans son logement...), que la Fondation Abbé Pierre cherche à mettre en lumière dans un état des lieux chiffré. Si un certain nombre de situations demeurent encore trop méconnues, faute de données existantes ou suffisamment fiables (problématique des « squats », difficulté à estimer de manière fiable les personnes vivant en bidonvilles ou en camping à l’année, question de la mobilité et des trajectoires...), la Fondation Abbé Pierre salue toutefois les récentes avancées de la statistique publique dans le champ du logement.


À partir de ces différentes situations, il est possible aujourd’hui d’estimer, sans doubles comptes, que 8 millions de personnes sont en situation de mal-logement ou de fragilité dans leur logement. Sans compter les situations de cumul de difficultés, auxquelles sont confrontées 1 million de personnes.


3,6 millions de personnes non ou très mal logées


Parmi les 3,6 millions de personnes confrontées à une problématique aigüe de mal-logement on recense tout d’abord 685.000 personnes privées de domicile personnel.

Dans une publication datant de janvier 2011, l’Insee estime à 133.000 le nombre de personnes sans domicile en France métropolitaine au début des années 2000. Parmi elles,
  • 33.000 personnes dorment habituellement dans un lieu non prévu pour l’habitation (rue, abri de fortune) ou des centres d’hébergement d’urgence ;
  • 66 000 personnes sont accueillies dans les établissements sociaux de long séjour ;
  • 34 000 personnes dans des dispositifs d’hébergement financés par l’aide au logement temporaire.
  • 18 116 personnes accueillies dans les résidences sociales, que la Fondation ajoute à l'estimation de l'Insee.

Parmi les 685 000 personnes souffrant d’une absence de logement figurent également toutes celles qui ont recours à des formes d’habitat extrêmement précaires : baraques de chantier, logements en cours de construction, locaux agricoles aménagés… En 2006, le recensement de la population indique que :
  • 85.000 personnes résident dans ces « habitations de fortune »,qui renvoient pour les trois quarts à des constructions provisoires ou des mobil-home (sans possibilité de mobilité).

  • 38 000 personnes vivant à l’année dans des chambres d’hôtel le plus souvent dans des conditions d’habitat très médiocres (absence de sanitaires, aucune installation permettant de faire la cuisine…).


Parce qu’elles n’ont pas les moyens financiers pour accéder à un logement indépendant, de nombreuses autres personnes sont enfin hébergées chez un parent, un ami ou une connaissance. D’après les résultats de l’Enquête logement de 2002 (le module « hébergement » a été supprimé de l’ENL 2006 mais devrait être réintégré lors de l’ENL 2012), l’Insee indique qu’un « noyau dur » de 79 000 personnes âgées de 17 à 59 ans résident chez des ménages avec lesquels elles n’ont aucun lien de parenté direct. Il convient pour nous d’ajouter à ce « noyau dur » tous les enfants adultes contraints de revenir chez leurs parents ou grands-parents, faute de pouvoir accéder à l’autonomie résidentielle (soit 282 000 enfants de plus de 25 ans) ainsi que les personnes âgées de 60 ans ou plus, qui sont hébergées chez un tiers suite à une rupture familiale, un deuil, des difficultés financières ou de santé (soit environ 50 000 personnes). Au total, ce sont donc :

  • 411 000 personnes qui sont contraintes à l’hébergement chez un tiers, faute de solution de logement adaptée à leurs besoins.

À côté des personnes souffrant de l’absence d’un logement, le mal-logement recouvre aussi toutes les situations relevant de mauvaises conditions d’habitat. À partir de l’Enquête logement de 2006, l’Insee estime aujourd’hui, sans doubles comptes, que :
  • 2 778 000 personnes vivent dans des logements inconfortables (2,1 millions de personnes) ou surpeuplés (800 000 personnes).

Par analogie avec les critères retenus par la loi Dalo, il considère comme « privés de confort » les logements situés dans des immeubles insalubres, menaçant de tomber en ruine ou ayant au moins deux défauts parmi les suivants : installation de chauffage insuffisante ou mauvaise isolation, infiltrations d’eau, électricité non conforme, absence d’installation sanitaire ou de coin cuisine. Le surpeuplement « accentué » renvoie pour sa part aux logements auxquels il manque au moins deux pièces par rapport à la norme de « peuplement normal ».

À noter que l’identification des doubles comptes permet désormais de mettre en lumière les situations de personnes confrontées à un cumul de difficultés : en 2006, 28 000 ménages soit :

  • 145.000 personnes vivent ainsi dans des logements qui sont à la fois inconfortables et surpeuplés.

La problématique du mal-logement renvoie également à des situations d’occupation précaire, et notamment aux locataires de logements meublés qui
bénéficient d’un environnement juridique moins protecteur que les locataires classiques (durée de bail de un an, contre trois). Si de récentes évolutions législatives ont amélioré leur situation, la Fondation AbbéPierre estime toutefois que la frange la plus modeste d’entre eux constitue, ne serait-ce que par leur fragilité et leur absence de perspectives, un public mal logé, soit :

  • 172.847 personnes appartenant au premier quartile de niveau de vie (hors étudiants).

Parce qu’elles constituent des victimes du mal-logement trop souvent négligées, la Fondation Abbé Pierre souhaite enfin pointer la situation de nombreuses familles de Gens du voyage, notamment celles qui bénéficient de revenus modestes et ne peuvent donc accéder à un terrain privatif. Compte tenu de l’insuffisance des aires d’accueil aménagées, on estime en 2009 que

  • 86.000 personnes environ (plus de 21 000 familles) ne peuvent accéder à une place sur une aire d’accueil et donc à des conditions de vie décentes.


Plus de 5 millions de personnes en situation de réelle fragilité



Ces problématiques extrêmes de mal-logement ne doivent pas masquer toutes les situations de personnes en situation de réelle fragilité dans leur logement à court ou moyen terme. Il en est ainsi des ménages qui, bien que propriétaires, se retrouvent fragilisés lorsqu’ils résident dans des copropriétés en difficulté. Les récentes exploitations de l’Enquête logement de 2006 permettent désormais d’estimer à :

730 000 le nombre de personnes confrontées à un très mauvais fonctionnement de leur copropriété, à un défaut d’entretien ou à des impayés nombreux et importants. Précisons toutefois que ce chiffre ne concerne que les copropriétaires occupants, c’est-à-dire à peine plus de la moitié des ménages vivant en copropriété, alors que les observateurs de terrain montrent que les locataires sont généralement surreprésentés dans les copropriétés en difficulté.

1.252.000 personnes étaient en impayés locatifs en 2006. L’augmentation incontrôlée du coût du logement précipite par ailleurs de nombreux locataires dans une situation de grande fragilité. Un chiffre basé sur des données antérieures à la crise économique apparue courant 2008, et dont on peut donc craindre qu’il ne soit plus inquiétant encore, aujourd’hui.

3,200.000 de personnes qui habitent dans des logements surpeuplés « au sens large » (hors surpeuplement « accentué »). Sans qu’elles relèvent d’une forme aigüe de mal-logement, de nombreuses situations de surpeuplement et d’hébergement chez des tiers retiennent par ailleurs notre attention.

240.000 enfants de 18 ans ou plus, qui ont dû retourner vivre chez leurs parents ou grands parents faute de ressources suffisantes pour accéder à un logement autonome et se retrouvent ainsi dans une forme d’hébergement « résigné » (hors hébergement « contraint »).



10 millions de personnes sont touchées par la crise du logement…


Ce chiffre de 8 millions ne tient toutefois pas compte de nombreuses autres situations de fragilité, non comptabilisées afin d’éviter tous doubles comptes, mais qui constituent des signaux d’alerte quant aux difficultés des ménages par rapport au logement. Ainsi, s’il est impossible d’agréger les données suivantes (établies par ménage) au total des 8 millions de personnes, elles indiquent toutefois que le nombre de personnes touchées par la crise du logement est bien plus important dans son ampleur que ce que la statistique
publique actuelle nous permet d’appréhender :

  • 1.200.000 de ménages sont en attente d’un logement social en 2010 (hors demande de mutation) ;
  • 1.000.000 de ménages sont en situation de « surpeuplement modéré » (hors surpeuplement « au sens large »). Cet indicateur renvoie à la mesure officielle du surpeuplement par l’Insee, qui intègre tous les ménages ne disposant pas d’une surface minimale de 18 m2 par personne, ou de 25 m2 pour les logements d’une pièce ;

  • 3.400.00 de ménages sont en situation de précarité énergétique d’après l’enquête Logement de 2006, c’est-à-dire qu’ils consacrent plus de 10 % de leurs ressources aux dépenses d’énergie. Et si l’on tient compte des pratiques de restriction ou de privation de chauffage, 290 000 ménages supplémentaires ont déclaré avoir souffert du froid bien qu’ils aient limité leur consommation d’énergie ;
  • 90.962 ménages occupent un logement sans droit ni titre suite à une décision de justice d’expulsion ;
  • 1.305.200 locataires ont rencontré des difficultés pour s’acquitter du paiement de leur loyer d’après l’Enquête logement de 2006 (hors ménages ayant déclaré un impayé de loyer) ;
  • 565.000 ménages propriétaires ou accédants ont eu, dans les deux ans précédant l’Enquête logement 2006, des difficultés à payer leurs charges ou leurs remboursements d’emprunts immobiliers, parmi lesquels 70 000 se sont trouvés en situation d’impayé.


Pour la Fondation Abbé Pierre, ce sont sans aucun doute plus de 10 millions de personnes qui subissent aujourd’hui les conséquences de la crise du logement (production de logements insuffisante et inaccessible aux plus modestes, flambée des coûts du logement et des charges, blocage de la mobilité résidentielle…). Si les progrès réalisés par la statistique publique contribuent aujourd’hui à une meilleure « objectivation » de la crise du logement et de ses conséquences pour les ménages, la Fondation Abbé Pierre pointe malgré tout d’importantes zones d’ombre et une trop faible actualisation des données, qui appellent des moyens supplémentaires pour mesurer ces situations difficiles et être en capacité d’agir en connaissance de
cause. Mais la Fondation Abbé Pierre attend surtout des signes forts en direction des personnes défavorisées et un engagement réel des pouvoirs publics pour offrir des perspectives aux plus modestes et éviter que des ménages fragiles ne viennent à l’avenir grossir les rangs des personnes très mal logées.


Une France de propriétaires, à tout prix ?



Le développement de l’accession à la propriété correspond à une dimension forte et centrale de la politique du logement conduite depuis plusieurs années et particulièrement depuis 2007. Elle vise à donner aux Français qui ne sont pas propriétaires la perspective de réaliser un rêve très largement partagé puisque 90 % d’entre eux estiment qu’il s’agit de la meilleure solution de logement. Cette ambition s’inscrit en fait dans une tendance longue et a été reprise, avec quelques variations d’intensité selon les périodes, par tous les gouvernements qui se sont succédés depuis le début des années 1950.

Ce qui est nouveau depuis 2007, c’est la volonté exprimée par le Président de la République d’atteindre 70 % de propriétaires (ils sont 58 % aujourd’hui) et de faire de cet objectif l’étendard presque exclusif de sa conception de la question du logement. Il correspond aux aspirations de la majorité des ménages et est légitimité par le recours à des comparaisons internationales qui feraient apparaître le « retard » de la situation française par rapport à celle d’autres pays européens (Portugal, Espagne, Italie, Grèce ou Royaume-Uni notamment).

Ce qui est également exprimé de manière très explicite par le Président de la République, c’est la volonté de fonder la sécurité sur la propriété face aux aléas de la vie, qui représente à ses yeux un viatique pour affronter l’avenir dans de bonnes conditions (baisse des revenus au moment du passage à la retraite, réserve financière mobilisable pour supporter le coût de la prise en charge de la dépendance qui survient avec le vieillissement).
La propriété d’un logement est également présentée comme un facteur de responsabilisation. À travers la constitution d’un patrimoine, c’est le comportement moral des ménages qui se verrait amélioré, la propriété étant supposée avoir pour vertu de briser la distance que peut avoir le ménage, lorsqu’il est locataire, par rapport au bien qu’il occupe (voire par rapport au quartier qu’il habite), et notamment de plus fortement l’impliquer dans sa gestion et dans son entretien.
Si l’ambition de favoriser le développement de la propriété est louable, tant elle fait écho aux aspirations des Français, est-il pour autant opportun, en ces temps de crise, de faire de l’accession à la propriété la pierre angulaire de la politique du logement ?

DEVENIR PROPRIÉTAIRE : UNE ASPIRATION PARTAGÉE,
UN PROCESSUS INÉGALITAIRE

Être propriétaire correspond pour beaucoup à une progression sur le plan social et économique. C’est aussi améliorer ses conditions de vie et leur conférer une certaine stabilité. Sans aucun doute, cette stratégie peut s’avérer gagnante… pour beaucoup, mais tous n’y parviennent pas et l’accès à la propriété reflète les clivages sociaux, cela sans doute encore plus aujourd’hui qu’hier.

Le mirage d’une propriété aux vertus magiques pour tous ne résiste pas à l’analyse de l’hétérogénéité des propriétaires et du processus inégal de développement de la propriété. Le slogan « une France de propriétaires » laisse entendre que toutes les catégories sociales sont concernées par le développement de l’accession à la propriété. Et si toutes les qualités qu’on lui prête étaient avérées, on aimerait qu’il en soit ainsi. Tel n’est évidemment pas le cas car, contrairement à ce qui a pu se passer à d’autres périodes, la propriété ne se diffuse pas au même rythme dans toutes les catégories sociales et n’a pas le même poids selon les tranches d’âge. On est d’autant plus propriétaire que l’on est âgé et il apparaît plus difficile pour les jeunes générations d’y accéder aujourd’hui qu’hier.

Malgré des conditions de crédit extrêmement favorables et les mesures de soutien à l’accession adoptées par le Gouvernement ces dernières années (crédit d’impôt, prêt à taux zéro, allègement de TVA, Pass foncier), les résultats ne sont pas au rendez-vous puisque les ménages modestes et les classes moyennes ont eu de plus en plus de difficultés à devenir propriétaires. Ils représentaient 45 % des acquéreurs de résidences principales en 2003, à peine plus de 30 % cinq ans plus tard. D’autres données émanant du Credoc soulignent également le développement hétérogène de la propriété : les ménages les plus pauvres sont en effet de moins en moins souvent propriétaires de leur logement (37 % des 20 % des ménages les plus modestes sont aujourd’hui propriétaires de leur logement alors qu’ils étaient 47 % en 1988), alors que les plus aisés le sont de plus en plus (65 % des 20 % des revenus les plus élevés étaient propriétaires de leur logement en 1988, ils sont 76 % aujourd’hui). Toutes les sources statistiques dressent ainsi un constat sans appel : la part des ménages modestes parmi les accédants récents n’a cessé de décroître au cours des quinze dernières années.

La hausse des prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie, a profondément modifié les conditions d’accession à la propriété et a conduit à une augmentation du « droit de passage » pour obtenir le statut prisé de propriétaire. Les accédants recourent ainsi de manière plus fréquente et plus importante aux crédits immobiliers (leur montant moyen a augmenté de 75 % depuis le début des années 2000) et à cela s’ajoute la nécessité de disposer d’un apport initial de plus en plus important qu’il soit constitué d’une épargne
préalable, d’un transfert familial ou d’une première acquisition (il a progressé d’environ 60 % entre la fin des années 1990 et le milieu des années 2000). Avec cette hausse du « ticket d’entrée », c’est finalement à une sélectivité accrue dans l’accès au statut de propriétaire — et à ce qu’il apporte en terme de protection — à laquelle la France se trouve aujourd’hui confrontée. Une récente étude précise que près de 9 ménages sur 10 qui ont accédé pour la première fois à la propriété au cours de ces 5 dernières années avaient des parents propriétaires de leur résidence principale, confirmant ainsi le caractère héréditaire de la propriété.

Ainsi, se crée un cycle — vertueux pour certains — qui fait que les bénéfices liés aux patrimoines sont cumulatifs et rebondissent dans le temps : ceux qui ont fini de payer des charges de remboursement de prêt peuvent épargner ou acheter un autre bien et sont donc d’autant plus en mesure, à terme, de transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants qui verront leurs efforts pour accéder à la propriété diminuer d’autant, leur permettant à leur tour d’accumuler un patrimoine transmissible…

Le logement contribue ainsi au creusement des inégalités de patrimoine en France qui sont considérables et bien supérieures aux inégalités de revenus. Les 10 % des ménages les moins fortunés disposaient en 2004 d’un patrimoine privé moyen de 810 euros contre 656 380 euros pour les 10 % des ménages les plus riches. La même année, les 1 % des ménages les plus riches possèdent 13 % du patrimoine et les 10 % les plus riches en possèdent près de la moitié (46 %), alors que les 50 % les moins riches n’en détiennent que 7 %.



ÊTRE PROPRIÉTAIRE : UN STATUT QUI PROTÈGE OU UN RÊVE QUI PIÈGE ?

L’accès à la propriété quand il se réalise dans des conditions financières particulièrement tendues, peut être source de déstabilisation pour les ménages qui y consacrent une part trop importante de leurs revenus. Comme il ne contribue pas toujours à une amélioration des conditions de vie. Dans ces cas-là, la propriété se révèle bien plus un rêve qui piège qu’un statut qui protège. En raison de la progression des coûts immobiliers et des apports limités des ménages, on assiste à une généralisation et à une banalisation de l’endettement (dans 85 % des cas, l’accession s’effectue par le recours à l’emprunt). L’accroissement de l’endettement des ménages pour accéder à la propriété trouve évidemment son origine dans la déconnexion entre l’évolution des prix de l’immobilier et celle du revenu des ménages qui contribue à accroître les difficultés pour les ménages moins aisés.

Le coût du logement est souvent renchéri par les choix de localisation que font les ménages les plus modestes pour accéder à la propriété. En 2007, deux ménages modestes sur trois ayant acquis un logement ont accédé à la propriété en zone C (rurale ou semi-urbaine), là où les prix sont les plus faibles, contribuant ainsi à l’étalement urbain. Pour ces ménages modestes, l’accès à la propriété pourrait bien alors être une source de fragilisation puisque le budget consacré aux déplacements quotidiens n’a généralement pas été intégré au moment de faire le choix d’acquérir un logement en périphérie ou bien il a été sous estimé.

Il n’est donc pas étonnant de constater qu’un certain nombre d’accédants se trouve très rapidement confronté à des difficultés de remboursement des prêts contractés et à un risque de surendettement. La faiblesse des apports personnels et l’allongement de la durée d’endettement contribuent à alourdir le coût global du crédit (intérêts d’emprunts et prime de risque) et à mettre en difficulté de nombreux ménages. Et cela d’autant plus qu’ils sont confrontés à des aléas de la vie (séparation, perte d’emploi, etc…) et parfois obligés à la mobilité sans que la revente de leur bien ne leur permette toujours de récupérer leur mise. De fait, on remarque que le nombre de ménages surendettés - dont le dossier implique un crédit immobilier - a fortement augmenté mais aussi que leur niveau d’endettement est de plus en plus conséquent. Un constat appuyé par l’Enquête logement 2006 de l’Insee qui indique que 565 000 ménages propriétaires ou accédants ont rencontré des difficultés pour payer leurs charges ou remboursement de prêts immobiliers, et que parmi eux 70 000 ont été en situation d’impayés.

Être propriétaire ne préserve pas davantage du risque d’être confronté un jour au mal-logement. Certes, les situations de mal-logement sont proportionnellement moins fréquentes chez les propriétaires que chez les locataires, mais l’intensité de leur expression apparaît particulièrement virulente. Ces situations se retrouvent en milieu rural,généralement en logement individuel, comme en milieu urbain, le plus souvent en logement collectif. Elles ne sont pas seulement des survivances du passé mais résultent de dynamiques en cours. C’est le cas de l’installation en milieu rural de ménages attirés par le faible coût de logements qu’ils ne pourront bien souvent pas remettre en état compte tenu de la modestie de leurs ressources. Ou de l’acquisition dans une copropriété dégradée (ou qui l’est devenue) dont les propriétaires ne peuvent assurer la remise en état et qui se referme comme
un piège faute de pouvoir revendre le logement à un prix permettant de s’installer ailleurs.


ENJEUX NÉGLIGÉS D’UNE POLITIQUE DU « TOUT-ACCESSION »

Si l’accession à la propriété, quand elle ne s’effectue pas dans de bonnes conditions, peut contribuer à mettre en difficulté ceux qui en bénéficient, une politique qui en fait son axe principal - voire exclusif – risque d’oublier d’autres aspects majeurs de la politique du logement. Le développement de l’accession à la propriété recouvre bien d’autres enjeux que l’augmentation du nombre de propriétaires occupants.

Des enjeux urbains, quand l’accession s’accompagne d’un étalement urbain consommateur d’espace, d’énergie et de temps ou qu’elle contribue au renforcement de la ségrégation. Contraints de s’installer, pour des raisons économiques, dans des périphéries toujours plus éloignées des villes, les accédants à la propriété modestes contribuent au développement croissant de l’étalement urbain. 47,5 % des accédants récents ayant acheté dans le neuf entre 2002 et 2006 habitent ainsi en zone rurale, qu’elle soit éloignée ou périurbaine ; ils étaient 29% au début des années 1990 et 38,3 % à la fin des années 1990. Cela a évidemment un coût financier important pour les ménages, mais aussi un coût écologique lourd, dénoncé par « le Grenelle de l’environnement ». Dans les conditions telles que proposées actuellement, promouvoir l’accession à la propriété peut donc apparaître… anachronique.

Sans parler du risque de concentration accrue des populations en fonction de leurs situation et origine sociales, ainsi que des différences dans l’exposition aux risques immobiliers : les plus fragiles étant contraints d’accéder aux biens dont la valeur peut le plus fortement évoluer et est de ce fait incertaine.

Une politique du « tout-accession » recouvre également des enjeux immobiliers, quand le développement de l’accession à la propriété masque l’importance que revêtent la diversité de l’offre et la possibilité de choix du statut résidentiel. Une politique qui conduirait à réduire l’importance du parc locatif ferait l’impasse sur son utilité sociale et conduirait inévitablement à rendre encore plus problématique la réponse à la crise du logement. Une politique du « tout-accession » révèle des enjeux sociaux, enfin, quand le développement de la propriété ne s’accompagne pas de mesures de sécurisation des propriétaires et contribue à mettre en évidence le décalage qui se creuse entre propriétaires et locataires. Ces derniers voyant leur situation se dégrader progressivement depuis une vingtaine d’années tant au niveau de leur revenu, que du taux d’effort qu’ils doivent consentir pour se loger, ou de leurs perspectives résidentielles puisque leur capacité à passer d’un secteur immobilier à l’autre, s’est considérablement réduite pour les plus modestes d’entre eux.


LE « TOUT-ACCESSION » : UNE POLITIQUE DISCUTABLE

Le souhait de devenir propriétaire, est tellement partagé au sein de la population que les responsables politiques ont tendance à faire l’impasse sur les conditions dans lesquelles on accède à la propriété et sur les inégalités qu’elle génère. Bref, ils nient la stratification de la société et les perspectives résidentielles inégales qui s’ouvrent selon que l’on est riche ou que l’on dispose de revenus modestes. Pour les ménages les plus modestes, les responsables politiques inventent alors des leurres ou des substituts à l’accession sociale à la propriété qu’il s’agisse de la « maison à 15 euros par jour » ou de « l’appartement à 18 euros par jour » qui ont succédé en 2009 à la tentative des « maisons à 100 000 euros ». Leur écho médiatique a sans aucun doute été plus fort que leur impact sur la réalité. Un an après leur lancement en 2005, seules 80 maisons à 100 000 euros avaient été construites et 5 ans après, les services de l’État évoquent la réalisation de 800 maisons mais à des prix qui se situent entre 130 000 et 150 000 euros. L’insignifiance de ces résultats souligne la difficulté à faire bénéficier de l’accession à la propriété les ménages les plus modestes et révèle, s’il en est encore besoin, le caractère profondément inégalitaire de l’accession à la propriété.

La Fondation Abbé Pierre ne condamne évidemment pas l’accession à la propriété mais son caractère profondément inégalitaire, et les conditions dans lesquelles on y accède, qui fragilisent les ménages les plus modestes. De même, ce n’est pas le soutien qu’apporte la politique du logement à l’accession à la propriété qui pose problème pour la Fondation Abbé Pierre, mais le fait que cet objectif soit devenu central et quasi unique dans la politique du logement. Au point de prêter à cette politique du « tout-accession » des vertus qu’elle n’a pas. Ni pour résoudre la crise du logement puisque les pays qui ont fait le choix de la propriété ne parviennent pas à répondre aux besoins de leur population (l’Espagne est l’exemple le plus connu et les critiques viennent de ses propres responsables politiques et économiques). Ni
pour lutter contre la ségrégation urbaine puisque le développement de l’accession à la propriété peut accompagner les mécanismes ségrégatifs à l’œuvre au niveau de territoires, qui dépassent très largement les limites des villes.

Si cette politique est éminemment discutable, c’est fondamentalement parce qu’elle part de postulats erronés pour définir les objectifs de l’action publique en matière de logement. Ce sont donc ces postulats qu’il faut interroger pour conclure. « Le retard de la France » en matière de développement du statut de propriétaire, souvent évoqué, doit être relativisé comme nous l’avons indiqué
précédemment, car le maintien d’un parc locatif consistant est une des conditions nécessaires à la résolution de la crise du logement. Si l’aspiration des Français à être propriétaire est indéniable, la réalité est plus nuancée, et la nuance réside dans l’écart entre le rêve et la réalité. Un article, publié au lendemain de l’annonce de la réforme de l’accession, précise qu’en 2006, « par goût, pour ne pas freiner leur mobilité, par peur des chargesou de l’endettement, 45 % des ménages désirant changer de logement souhaitent rester ou devenir locataires ; ils n’étaient que 39 % en 1988 ».

Quant à l’assertion selon laquelle « la propriété serait un facteur de responsabilisation », elle est elle aussi discutable. Avec des taux d’effort proches pour les différents statuts d’occupation, force est de constater que les propriétaires déclarent environ 3 fois moins de retard de paiement que leurs homologues du parc locatif (entre 3 et 4 %, contre 10 à 12 %). Plus réguliers dans le règlement de leurs échéances, les propriétaires sont-ils plus responsables ? Derrière la comparaison brute des taux d’effort et taux d’impayés, se cache en réalité des situations socio-économiques assez contrastées. En effet, les accédants à la propriété disposent en moyenne de revenus presque 2 fois supérieurs (+85 %) à ceux des locataires et il leur reste, une fois payées les mensualités du crédit, un reste-à-vivre d’environ 2 650 €, alors qu’un locataire ne disposera plus que de 1 500 €, une fois payé son loyer. Ce n’est donc pas tant le fait d’accéder à la propriété qui « responsabilise » par rapport au paiement des mensualités liées à l’occupation du logement, que le profil économique et social des propriétaires, qui leur assure une plus grande marge budgétaire que les locataires.

Enfin, le dernier postulat sur lequel se fonde la politique du « tout-accession » renvoie au fait qu’« être propriétaire est une sécurité ». Il se vérifie sans doute souvent (notamment parce qu’elle permet de supporter une moindre charge de logement quand survient la retraite et la diminution de revenu qui l’accompagne), mais il n’apparaît effectif que si celui qui la détient en retire le produit de la vente (directe ou en viager) pour faire face aux dépenses qu’entraînent, par exemple, l’entrée dans une maison de retraite ou la prise en charge de la dépendance. À moins que cela s’opère à l’occasion d’un recours sur succession pour rembourser les dépenses engagées par la collectivité.

La propriété ne protègerait alors qu’en devenant liquide et en disparaissant. Mais cela entre alors en contradiction avec la volonté souvent exprimée par les propriétaires de pouvoir transmettre leur bien à leurs enfants ou petits-enfants. Si on fait reposer la sécurité face aux aléas de la vie sur la propriété, on contribue de fait à mettre en place un système particulièrement inégalitaire puisque la protection des individus serait alors indexée sur la propriété dont la valeur est éminemment variable, selon les catégories sociales. Sans compter qu’une telle forme de sécurité ferait alors défaut aux locataires. Ce projet qui se dessine et fait écho à la réforme des retraites (la propriété pour ne pas avoir de charge de remboursement au terme de la vie active), comme à celle de la dépendance (la propriété pour en supporter une partie de la charge), est inquiétant puisqu’il conduirait, s’il était mis en œuvre encore plus largement, à constituer trois niveaux de protection. Une sécurité maximale pour ceux qui détiennent un patrimoine important et pourraient s’appuyer sur les revenus qu’il procure pour se protéger. Une sécurité incertaine et fragile pour ceux qui seraient obligés de « consommer » leur patrimoine pour faire face aux dépenses qu’entraîne l’allongement de la durée de la vie, et ne pourraient plus alors le transmettre à la génération suivante. Pour eux, la généralisation de la récupération sur succession dans le cadre de la prise en charge de la dépendance, reviendrait en fait à réinstaurer un impôt sur succession, pénalisant les plus modestes, propriétaires de leur seule résidence principale. Quant aux locataires, quelle sécurité peut alors leur être garantie dans une période où les mécanismes de protection sociale s’érodent ? La question doit être posée à ceux qui prônent de fonder la sécurité sur la propriété. À terme, le risque existe bel et bien que le fossé se creuse entre les ménages qui ont pu éviter les différents écueils de la propriété — et pour lesquels se loger signifierait toujours plus de bénéfices — et les autres, fragiles dans leur accession ou exclus de cette ambition, pour lesquels se loger représenterait finalement toujours plus de sacrifices. À l’heure où la crise du logement s’exprime avec une intensité rare et où les deniers publics doivent être utilisés de la plus juste des manières, le risque d’une politique socialement contre-productive est bien réel. À l’heure où l’horizon devient incertain pour beaucoup, bâtir la sécurité sur la propriété pourrait apparaître comme un leurre et contribuer à développer un système injuste et d’efficacité limitée.

C’est en cela que la politique qui est menée est discutable et par rapport aux enjeux auxquels doit normalement répondre la politique du logement.





2 commentaires:

  1. Je pense que tout ce qui se passe dans un pays dépend avant tout du peuple, et ensuite des dirigeants. Je pense que si des personnes sont dans la situation dans laquelle ils sont, c'est le résultat de leurs décisions et actes passées. Donc il ne faut pas toujours blâmer l'Etat pour le mal-être du peuple.

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  2. Personnellement, je suis de ceux qui pensent à ce qu'ils peuvent faire pour leur pays et non de ceux qui pense à ce que leur pays pourraient faire pour eux. Je pense aussi que ce n'est qu'en essayant d'améliorer sa qualité de vie que l'on peut espérer faire développer son pays. Les dirigeants auront beau élaborer des politiques de plus en plus ambitieux, si ce n'est pas le peuple qui fait en sorte à mieux vivre, tout cela ne sert à rien.

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